Non importa se sei stato in attività di investimento immobiliare per 2 mesi o 20 anni. Sappiamo tutti che facciamo soldi nel settore immobiliare, quando abbiamo comprato, soprattutto commerciale, reddito, produzione di proprietà. Anche se il processo di acquisto è uno dei componenti più importanti dell'investimento, molti imprenditori non hanno idea di come determinare il vero valore di una proprietà è reddito o potenziale produttivo. Ecco alcuni semplici consigli per aiutarvi a costruire più fiducia nella recitazione.
Lasciare a casa le vostre emozioni:
Molti investitori trovano una bella proprietà dove il venditore promette il mondo dei rendimenti. Così bella
"Fall in love" con e finiscono per pagare di più rispetto al valore true. Il vero e proprio dolore inizia quando la proprietà non esegue il modo che è stato promesso in quella bella immagine e il disavanzo comincia a ferire il flusso di cassa. Investire in commercial real estate è come investire in un business. È possibile trovare che il vero valore di reddito genera contro i costi di gestione e sviluppo. Don't fall in love con la proprietà; Cadere in amore con i numeri.
Lasciate che il venditore dimostrare a voi:
Come sei arrivato a questo prezzo? Non basta prendere la parola del venditore per il loro parere sul valore della proprietà; Chiedere
loro di dimostrare a voi. È necessario valutare i numeri della proprietà per determinare il valore true, quindi iniziare chiedendo al venditore o rappresentante per fornire tutti i documenti giustificativi che dimostra il valore della proprietà (bilanci, dichiarazioni fiscali, estratti conto bancari, rotoli affitto ecc).
Poiché si forniscono con il vostro caso, si dovrebbe sempre verificare che le informazioni siano accurate e aggiornate. Se
Assicurarsi che alcune delle informazioni vi danno, essere onesto e chiedere ulteriori chiarimenti. Quello che stai cercando è che la spesa effettiva e reddito effettivo della proprietà oggetto sta producendo.
Qui ci sono alcuni costi comuni per immobili commerciali.
• Assicurazione: responsabilità
• Assicurazione: lavoratori Comp
• Assicurazione: proprietà.
• Pubblicità
• Contabilità/legale
• Lavori di manutenzione
• Auto noleggio sconti
• Riparazioni
• Riserve (aumenti di capitale)
• Forniture
• Licenza e permessi
• TASSE DI PROPRIETÀ.
• Gestione: sul posto
• Gestione: esterni
• Telefono
• Utilità: gas, elettrica, acqua, fognatura e spazzatura &
Nella maggior parte dei casi, non troverete riserve di capitale in numeri del venditore. Questo davvero deve essere trattato nella sua valutazione iniziale durante il suo debito periodo di diligenza. È necessario creare un bilancio di miglioramenti di proprietà essenziali che devono essere implementati nel tempo per aumentare il valore della proprietà. Si prega di notare che i costi operativi non comprendono il servizio del debito (ipoteca).
Sapere cosa si vuole fare del ROI:
È necessario decidere quale tipo di ritorno che si vuole fare come un investitore. Questi rendimenti possono venire in una varietà di modi.(Reddito mensile, risparmi fiscali, apprezzamento, aumentare l'affitto, pagare mutui ed Equity Build Up ecc.) Dopo che ti è venuta con il reddito effettivo, che la proprietà attualmente sta generando e deducendo le spese previste tra cui la riserva di bilancio per miglioramenti di proprietà, si arriva con quello che viene chiamato rete (NOI) il reddito operativo.
Ecco una semplice formula che è possibile utilizzare. Se prendete il NOI e dividerlo per il vostro potenziale acquisto prezzo si
riceverà il tasso di capitalizzazione (tasso Cap). Questo spiega il proiettata tasso annuo di rendimento che ricevereste se si pagano in contanti per la proprietà. Ad esempio, se il prezzo d'acquisto è $ 1.000.000 e il NOI è $ 100.000 il tasso Cap sarebbe 10%. È anche possibile dividere il vostro NOI dal tasso preferenziale Cap per determinare il prezzo di acquisto, che sarebbe disposto a pagare.
Così qui è la grande domanda... Che cosa è un buon tasso di Cap? La risposta è davvero fino all'acquirente e il ROI che voglio fare. Alcuni acquirenti dicono che vogliono una tariffa minima di 10 CAP, altri 7 e alcuni in 12 (loro tariffe PAC sono spesso molto realistici a mio parere). Sapendo che cosa si vuole fare e creare i propri criteri, si avrà un quadro più chiaro durante la valutazione di proprietà.
Nota: Perché sempre non paghiamo in contanti per immobili commerciali, dobbiamo scavare più in profondità con i numeri. Ogni volta che si utilizza qualsiasi tipo di finanziamento (debito), ti consigliamo di scoprire che cosa il vostro denaro denaro restituisce è.
Inizio calcolando il servizio del debito, Sottrai il tuo NOI e avrai il tuo flusso di cassa prima delle tasse. Quindi, è possibile dividere questo flusso di cassa annuo della quantità di capitale che hanno investito per ottenere una rapida istantanea del vostro rendimento annuo al lordo delle imposte che il denaro in contanti.
È possibile aggiungere valore?:
A volte, troverete alcune delle offerte che sembrano essere appena timido di loro restituisce. Quando questo accade, si
vuole dare un'occhiata per vedere se il flusso di cassa della proprietà può essere aumentato in un breve periodo di tempo. Qui sono alcuni esempi. Se siete alla ricerca di una proprietà che ha sovvenzioni di $ 35 a $ 50 sul mercato e attraverso la sua diligenza, sapete che potete aumentare gli affitti in un breve lasso di tempo e aumentare il tuo NOI, che può rendere un Cap più elevato?
Se sei andato indietro al venditore e ha detto loro che si desidera eliminare, ma per far avanzare l'istituzione finanziaria o prestito richiede che il venditore informare gli inquilini di un mercato equo affitto, al fine di arrivare alla vostra soddisfazione prima di chiudere il flusso di cassa. Attraverso la sua ricerca e se trovate che le spese possono essere ridotti del 25% in pochi mesi perché il venditore non era essere prudente con la loro spesa?
Un altro fattore da considerare è quanto costerà per finanziare. A seconda della situazione del venditore si
può anche trovare che il venditore è disposto a proprietario finanza 15-30% del prezzo di vendita a un prezzo ragionevole. Questo vantaggio può offrire che restituisce più in alto ora e nel tempo.
Atto:
Anche se quello che ti ho dato questo articolo è un semplice punto di partenza, se non agire e cominciare a fare offerte, esecuzione di numeri e non immissione Proprietà sotto contratto, mai arrivare al livello successivo. C'è un vecchio detto che dice "Pensa a lungo, strike veloce." Questo è come si dovrebbe affrontare l'investimento immobiliare. Pensare circa l'opportunità che avete davanti a voi, e quando i numeri di lavoro, "sciopero." Se non si sentono bene o non hanno tempo per cercare queste opportunità di investimento cercano di investire con i gruppi d'acquisto. Molti dei nostri clienti piace lavorare con noi, perché tutto il lavoro è fatto per loro. Valutano solo i numeri finali e se funziona investono. A prescindere di quale direzione si vuole prendere, quando a investire, dovete lasciare le vostre emozioni a casa.
Mr Melero è un'entità in Florida, basato su loro Capital Group, LLC, un investimento immobiliare residenziale e commerciale negli Stati Uniti e all'estero. http://www.hiscapitalgroup.com/
